Bancherul - BANCI / Analiza / Piata imobiliara da primele semne de temperare

Pe parcursul anului 2008, preturile apartamentelor noi nu vor sc�dea, iar �n cele mai multe cazuri vor �nregistra cresteri, dar nu acelasi lucru se poate spune despre piata apartamentelor vechi, care ar fi �nregistrat deja sc�deri �n primele luni din 2008 cu circa 10%, sustin analistii imobiliari.

Potrivit specialistilor �n domeniu, din anul 2002 si p�n� �n prezent, preturile pe piata rom�neasc� de real estate au crescut spectaculos, iar �n ultimii cinci ani, valoarea de piat� a apartamentelor, vilelor si terenurilor a crescut cu procente de peste 500- 600%.

De asemenea, ultimul studiu al UniCredit, prezentat �n luna mai la reuniunea BERD de la Kiev, ar�ta c� preturile imobiliare din Bucuresti sunt printre cele mai mari din centrul si estul Europei, locuitorii Capitalei fiind nevoiti s� pl�teasc� echivalentul a sapte salarii medii brute pentru a cump�ra un metru p�trat construit. Datele statistice indic�, astfel, faptul c� un metru p�trat �ntr-o locuint� deja folosit� costa anul trecut �n Bucuresti, �n medie, 2.177 euro/mp, iar �n ceea ce priveste locuintele noi un metru p�trat costa �n 2007, �n medie, 2.475 euro/mp, fat� de 1.779 euro/mp �n 2005.

Cu toate acestea, economistii UniCredit v�d anumite semne c� piata imobiliar� din Bucuresti ar putea suferi o temperare �n perioada urm�toare.

Aceeasi p�rere o �mp�rt�sesc si reprezentantii dezvoltatorilor imobiliari. Potrivit acestora, piata imobiliar� din Rom�nia constituie �nc� o piat� emergent�, dar “ar fi naiv” s� ne asteptam �n continuare la cresteri de preturi la fel de spectaculoase ca �n anii precedenti. "Ca orice alt� piat� bursier� sau de real estate din lume, si piata rom�neasc� de real estate trebuie s� aib� at�t cresteri, c�t si stagn�ri sau chiar descresteri ciclice. Important este c� �ntotdeauna propriet�tile imobiliare reprezint� investitii profitabile pe termen lung, chiar si �n termeni reali ajustati cu inflatia", a ar�tat presedintele companiei imobiliare Perfect Casa, Jeni Dragomir.

�n ceea ce priveste statisticile din acest an, datele Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Rom�nia (UNNPR) arat� ca num�rul de tranzactii imobiliare din Rom�nia a crescut �n primele dou� luni cu 21,85% p�n� la 77.703, fat� de 63.772 �n acelasi interval din 2007. Ca valoare, �n primele dou� luni ale anului, taxele virate la bugetul de stat si bugetele locale �n urma tranzactiilor imobiliare au crescut cu 30,36%, p�n� la 175,03 milioane lei, de la 134,26 milioane lei c�t erau �n intervalul ianuarie-februarie 2007. �n acelasi timp, actele de garantie imobiliar� au crescut �n perioada ianuarie-februarie 2008 cu 36,78% la 30.925, de la 22.609 �n primele dou� luni din 2007.

Cu toate acestea, ritmul de crestere este mai sc�zut ca la sf�rsitul anului trecut. Astfel, dac� �n luna noiembrie 2007 au fost realizate 50.519 tranzactii, iar �n decembrie 48.897, �n primele dou� luni din 2008 tranzactiile au sc�zut, �n ianuarie 2008 la 33.478, iar �n februarie 2008 la 44.225.

O piat� �n curs de “temperare” este si perceptia evaluatorilor asupra pietei imobiliare. Astfel, reprezentantii ai Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Rom�nia (ANEVAR) se asteptau, �nc� de la �nceputul anului, la o crestere lent� a preturilor pe piata imobiliar� rezidential�. Pe viitor, preturile din piata imobiliar� rom�neasc� vor creste lent, iar singurele sc�deri se vor observa �n profitul dezvoltatorilor, datorit� costurilor foarte ridicate cu forta de munc� si materiile prime, sustinea, la sf�rsitul lunii februarie, vicepresedintele ANEVAR, Speranta Munteanu.

Reprezentantul companiei de evaluare Darian, Adrian Crivii, consider�, la r�ndul s�u, c� piata, pe diferitele ei segmente, se situeaz� undeva �ntre temperarea ritmului de crestere si stagnare. "Acest lucru se datoreaz� �n primul r�nd �n�spririi conditiilor de creditare, menite tocmai s� limiteze consumul si s� echilibreze raportul dintre oferta competitiv� de pe piat� si cererea solvabil�, iar �n al doilea r�nd, cresterii num�rului de spatii locative noi. �n ceea ce priveste terenurile, chiar dac� se �nregistreaz� �n continuare cresteri, se poate observa c� a disp�rut aspectul speculativ din tranzactii, ceea ce tempereaz�, si aici, preturile", a mai spus Adrian Crivii. �n privinta evolutiei preturilor de pe piata imobiliar� rezidential�, Crivii estimeaz� o crestere de maxim 10 - 15% pentru 2008, la segmentele cele mai competitive.

�n ceea ce priveste aspectele financiare, specialistii sustin c� accesul la credite s-ar putea �ngreuna �n perioada urm�toare, �n ciuda faptului c� b�ncile au �nceput s� finanteze chiar si 100% din valoarea imobilelor pe care vor s� le cumpere clientii. �i asta pentru c� dob�nzile la �mprumuturile �n lei cresc pe m�sur� ce Banca National� a Rom�niei (BNR) m�reste dob�nda de politic� monetar�, situat�, �n prezent, la 9,75% pe an.

Creditele �n euro, preferate de multi dintre cei care �si cump�r� case, nu sunt nici ele lipsite de posibilitatea unei cresteri a dob�nzii, �n conditiile �n care Banca Central� European� (BCE), cea care stabileste nivelul dob�nzii cheie pentru zona euro, se arat� �ngrijorat� �n primul r�nd de nivelul ridicat al inflatiei, motiv pentru care balanta se �nclin� mai degrab� spre o majorare a dob�nzii la euro, dec�t spre sc�derea acesteia.

�n plus, apare o alt� problem� semnificativ� la contractarea unui credit, indiferent de evolutia dob�nzilor, atunci c�nd b�ncile refuz� s� acorde un �mprumut din cauza vechimii mari a imobilului cu care este ipotecat creditul.

Preturile imobilelor vechi vor sc�dea �n urm�torii 3-4 ani, pe fondul cresterii ofertei de apartamente noi

Directorul T�rgului National Imobiliar si al companiei Admedia, Vlad Vl�scean, crede c� preturile imobilelor vechi se vor pr�busi �n urm�torii trei-patru ani pe fondul ofertei mai mari de imobile noi si datorit� orient�rii clientilor c�tre acest tip de locuinte.

Aceast� tendint� de reorientare a clientilor a fost remarcat�, cum era de asteptat, si de consultantii imobiliari. Acestia sustin c� num�rul celor care opteaz� pentru apartamente noi este �n crestere. "Sc�derea preturilor la apartamentele vechi depinde foarte mult de num�rul de apartamente noi livrate. Ritmul de livrare al apartamentelor noi nu este �nc� foarte ridicat, deci sc�derea va fi �n trepte si cred c� procentul va fi undeva �ntre 10-25% �n urm�torii ani", declara recent George Ivan, consultant �n cadrul departamentului rezidential al companiei de consultant� imobiliar� DTZ Echinox.

De altfel, pretul locuintelor vechi continu� s� r�m�n� crescut tocmai datorit� unei oferte de locuinte noi cu mult sub cerere, fapt accentuat de nefinalizarea la timp a unor importante proiecte rezidentiale.

Presedintele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Rom�nia (ANEVAR), Adrian Vascu, declara �n februarie c� pretul mare si uneori speculativ al locuintelor vechi este sustinut printre altele de nefinalizarea la timp a proiectelor noi anuntate pe piat�, de nivelul ridicat al cererii, dar si de unele aspecte financiare cum ar fi cursul valutar si dob�nzile. Acesta a mai spus recent c� nerealizarea proiectelor noi pe anul 2007 a fost �n proportie de circa 40%, iar populatia este tot mai disperat� s� se mute �ntr-o cas� proprie.

Cu toate acestea, piata locuintelor vechi a �nceput s� cunoasc� nu numai o stagnare, dar chiar o sc�dere.

"Asa cum era de asteptat, preturile apartamentelor din blocurile vechi au sc�zut �n prima parte a anului cu aproximativ 10% fat� de valorile de la finalul anului trecut. Pe fondul aparitiei noilor proiecte rezidentiale, cererea pe acest segment este �n sc�dere, mai ales c�, �n momentul de fat�, multi dintre proprietarii acestor locuinte vor s� le v�nd� pentru a se muta �n ansamblurile noi. Acest lucru �nseamn� o ofert� mai mare pe piat� pe acest segment, al apartamentelor vechi, ceea ce pune presiune pe preturi", a declarat pentru NewsIn, managing partner Darian, Adrian Crivii.

Nici piata apartamentelor noi nu va cunoaste cresteri spectaculoase

Pe de alt� parte, Adrian Crivii a subliniat c� nici proiectele rezidentiale noi nu au �nregistrat cresteri majore �n prima parte a anului.

Directorul T�rgului National Imobiliar si al companiei Admedia, Vlad Vl�scean a declarat c� �nceputul anului 2008 a adus o scumpire de circa 10% la locuintele noi.

"Apartamentele noi se v�nd �n continuare, iar dezvoltatorii anunt� proiecte noi pentru c� cererea la nivelul Bucurestiului nu este �nc� acoperit�. Desi ne afl�m �ntr-o perioad� �n care se �nregistreaz� de obicei o sc�dere a v�nz�rilor, vara ne fiind cea mai bun� perioad� pentru rezidentiale, apartamentele noi se tranzactioneaz� destul de bine, iar pretul acestora a �nregistrat o crestere de 10-15% de la �nceputul anului. �n plus, la nivel general putem vorbi chiar de o crestere semnificativ� a ritmului de v�nzare comparativ cu anul trecut. Desigur, pentru c� proiectele sunt mult mai numeroase, oamenii au mai multe optiuni, motiv pentru care cererea se disipeaz� �n piat�", a declarat pentru NewsIn, Irina Petrescu, partener al companiei imobiliare ESOP Consulting.

George Dimitriu, agent exclusiv al ansamblului rezidential Obor Towers a spus pentru NewsIn c� apartamentele s-au v�ndut, �n acest an, chiar mai bine dec�t �n 2007, �n conditiile �n care, din ianuarie 2008 p�n� acum, s-a �nregistrat o majorare a pretului de aproximativ 10 procente.

La r�ndul lor, reprezentantii companiei imobiliare CBRE Eurisko estimeaz� c� pretul pe metrul p�trat construit al locuintelor noi va creste �n acest an cu 10-30% din cauza major�rii pretului terenurilor disponibile, al utilit�tilor, materialelor de constructie si fortei de munc�, iar per ansamblu, pretul final de v�nzare al apartamentelor noi va creste cu 5-15%. "�n perioada urm�toare vor exista corectii pentru preturile nejustificate ale locuintelor, �ns� preturile de v�nzare nu vor sc�dea at�ta vreme c�t exist� o cerere potential ridicat�. Pentru 2008, pe segmentul rezidential estim�m doar o sc�dere a ritmului de crestere a preturilor", a spus managerul departamentului de evaluare al CBRE Eurisko, Adrian Nicolescu.

Nu o sc�dere real�, ci doar o �ncetinire a ritmului de crestere a pietei este aprecierea presedintelui ANEVAR, Adrian Vascu. Aceasta declara recent c� preturile din piata imobiliar�, v�zute din afar�, pot p�rea ridicate fat� de puterea de cump�rare a rom�nilor, dar totusi exist� �n continuare bani care "se misc� de la v�nz�tori la cump�r�tori", iar at�ta timp c�t cererea exist� nu poate fi vorba de o sc�dere a pietei imobiliare.