Programul Prima Casa a capatat o dimensiune sistemica, creditele garantate de stat in conditii mai avantajoase decat cele standard ajungand sa reprezinte aproape jumatate din totalul creditelor ipotecare, motiv pentru care a devenit periculos pentru stabilitatea financiara si trebuie modificat, avertizeaza Comitetul National pentru Stabilitate Macroprudentiala (CNSM), in raportul anual din 2018.

Unul dintre principalele pericole ale Programului Prima Casa este avansul de doar 5% pentru obtinerea unui credit garantat de stat, de trei ori mai mic decat avansul minim pentru un credit ipotecar standard, pentru ca stimuleaza si mai mult cresterea preturilor locuintelor, a caror evolutie este apreciata oricum prea ridicata.

Programul Prima Casa stimuleaza nu doar cresterea prea ridicata a preturilor caselor, ci si creditarea ipotecara, considerata de asemenea ca avand o dinamica “semnificativa”.

Supraindatorarea celor care obtin credite Prima Casa reprezinta o alta problema, pentru ca dobanzile se afla in prezent scazute iar tendinta este ca acestea sa creasca, fiind legate de indicele pietei interbancare (ROBOR initial, iar mai nou IRCC).

De asemenea, programul Prima Casa, considerat si un program social, adica pentru persoanele defavorizate, nu-si indeplineste acest rol, intrucat nu este stabilita nici o limita a veniturilor, astfel ca si cei cu salarii mari, care si-ar permite un credit standard, pot obtine un credit Prima Casa, nici un prag pentru valoarea creditului, astfel ca se pot contracta si imprumuturi mari, pentru achizitia de case de lux.

Din aceste motive, CNSM, format din reprezentantii Guvernului si BNR, condus de guvernatorul Mugur Isarescu, a emis in mai 2018 o recomandare Guvernului, ca sa evalueze “oportunitatea recalibrării programului Prima casă din punct de vedere social, prin revizuirea condițiilor de accesare a acestui program, cu menținerea unui grad de îndatorare sustenabil.”

Guvernul a ignorat recomandarea CNSM

Insa Guvernul nu a tinut cont de recomandarea CNSM, astfel ca Programul Prima Casa a continuat si in acest an, fara nicio modificare, cu garantii de 2 miliarde lei, care permit acorarea unui volum de credite de 4 miliarde lei, nivel asemanator cu cel din anul precedent.

Mai mult, in 23 mai, Guvernul a prezentat un un nou proiect al Programului Prima Casa, rebotezat “O familie, o casa”, cu si mai multe stimulente sociale: dobanzi subventionate de stat ca in Germania, de 2-3% pe an, precum si un avans de 15.000 de euro celor care-si cumpara o casa noua, in rate fara dobanda, direct de la dezvoltatorii imobiliari.

Premierul Viorica Dancila declara atunci: “Discutăm astăzi, în primă lectură, proiectul "O familie, o casă", o variantă mai aproape de nevoile cetățenilor a programului Prima casă.  Venim cu noi măsuri de reducere a costurilor de finanțare pentru românii care doresc să-și cumpere o locuință. Concret, ne propunem creșterea nivelului garanției guvernamentale de la 50%, cât este în prezent, la 80% din valoarea creditului, suportarea de către stat a comisionului de gestiune și reducerea substanțială a dobânzii pentru familiile cu copii și pentru persoanele cu dizabilități.”

Proiectul O familie o casa nu a mai ajuns insa sa fie adoptat de Guvern, in contextul condamnarii la inchisoare a fostului lider PSD Liviu Dragnea, sustinatorul programului.

CNSM apreciaza, in raportul anual, ca “Recomandarea de modificare a Programului Prima Casa se poate considera finalizată, in conformitate cu strategia programului „Prima casă” aprobată la sfârșitul anului 2016, după doi ani de la aprobarea strategiei (2019), MFP urmând să efectueze o analiză a programului, care va urmări țintirea mai bună a programului „Prima casă” din punct de vedere social.

Conform deciziilor CNSM, este în curs constituirea unui grup de lucru interinstituțional MFP – BNR care să aibă drept obiectiv analiza privind impactul unei potențiale creșteri a ratei creditelor neperformante, inclusiv din perspectiva majorării ratelor de dobândă.”

Cu alte cuvinte, este posibil ca in acest an Guvernul sa modifice Programul Prima Casa, conform recomandarilor CNSM, noua forma a programului urmand a se implementa de anul viitor.

Iar programul O familie, o casa probabil ca va fi abandonat, dupa schimbarea polilor de putere in PSD.

În baza Recomandării CNSM nr. R/7/2017 adresată Guvernului, prin Ministerul Finanțelor Publice, și Băncii Naționale a României, a fost constituit un grup de lucru care a avut ca mandat aprofundarea analizelor privind îndatorarea populației, se precizeaza in raportul anual al CNSM.

Grupul de lucru a avut ca obiectiv, printre altele, analizarea impactului recalibrării programului „Prima casă”, fiind constituit din reprezentanți ai Guvernului, prin Ministerul Finanțelor Publice, ai Băncii Naționale a României și ai Autorității de Supraveghere Financiară.

Care sunt problemele creditelor Prima Casa

Programul guvernamental „Prima casă” a fost lansat în iulie 2009, reprezentând o măsură cu caracter social, având drept obiective atât susținerea sectoarelor economice prioritare, precum și deblocarea procesului de creditare, spune CNSM.

Programul a avut o contribuție pozitivă pentru activitatea de creditare a populației, inclusiv prin reorientarea fluxului de credite ipotecare către împrumuturile în monedă națională, începând cu august 2013.

În prezent, volumul creditelor acordate prin programul „Prima casă” a dobândit o dimensiune sistemică, reprezentând 45 la sută din stocul creditelor ipotecare (34 miliarde lei, martie 2019), respectiv 31 la sută din fluxul de credite ipotecare noi (3,8 miliarde lei - date anualizate la martie 2019).

Alături de dimensiunea sistemică a acestei creditări, acordarea creditelor cu un nivel al LTV (loan-to-value) de până la 95 la sută, în contextul creșterii importante a prețurilor imobilelor rezidențiale, poate genera vulnerabilități în ipoteza unor evoluții macroeconomice nefavorabile.

Dimensiunea sistemică a programului poate genera anumite vulnerabilități din perspectiva stabilității financiare, prin:

(i) stimularea în continuare a creditării ipotecare, deși dinamica acesteia este semnificativă;

(ii) suprastimularea cererii de locuințe, pe fondul unor evoluții importante a prețurilor imobiliare;

(ii) creșterea expunerii statului față de sectorul bancar;

(iii) supraîndatorarea debitorilor (cei care au contractat credite „Prima casă” având un grad de îndatorare ridicat chiar și în condițiile unui nivel scăzut al ratelor de dobândă și creșterii veniturilor).

Totodată, deși perioada de acces dificil la finanțare s-a încheiat, se remarcă o îndepărtare a programului de la scopul său de program social:

(i) ponderea creditelor „Prima casă” acordate persoanelor cu venit ridicat este importantă,

(ii) debitorii cu venituri mai reduse tind să fie supraîndatorați, iar

(iii) programul nu prevede limite privind valoarea maximă a locuinței achiziționate sau obligativitatea ca imobilul să fie locuință permanentă.

În acest context, CNSM a emis Recomandarea nr. R/1/2018 referitoare la recalibrarea programului „Prima casă”: „Se recomandă Guvernului să evalueze oportunitatea recalibrării programului „Prima casă” din punct de vedere social, prin revizuirea condițiilor de accesare a acestui program, cu menținerea unui grad de îndatorare sustenabil.”

Risc de crestere a executarilor silite, cu impact asupra bugetului

Din perspectiva sectoarelor populației și companiilor nefinanciare se conturează o serie de vulnerabilități care pot contribui la creșterea riscului de nerambursare, se arata in raportul CNSM.

Astfel, în contextul creșterii îndatorării populației, riscurile identificate la nivel macroeconomic se pot resimți la nivel individual, respectiv de către debitorii cu un grad ridicat de îndatorare.

În plus, se menține problematică asimetria dintre ponderea serviciului datoriei în venit pentru debitorii cu venituri reduse (sub salariul mediu pe economie) și cei cu venituri ridicate (peste dublul salariului mediu), în special în cazul debitorilor cu credite ipotecare.

De asemenea, ponderea substanțială a creditelor cu dobândă variabilă din stocul și fluxul de credite ipotecare și de credite pentru companii reprezintă un factor amplificator în condițiile noului ciclu de creștere a dobânzilor.

Intrarea în acest ciclu al dobânzilor ar putea genera un risc de creștere a executărilor de garanții acordate prin programul guvernamental „Prima casă”, cu impact asupra cheltuielilor bugetare.