In timp ce la Bursa de Valori Bucuresti (BVB) se lista prima emisiune de obligatiuni ipotecare din Romania lansata cu succes de Alpha Bank, cu scopul de a atrage bani ieftini din strainatate pentru a-i plasa in credite ipotecare cu dobanzi mai mici, Parlamentul vota o noua lege pentru darea in plata a caselor cumparate cu credite de la banci, care ar putea face ca imprumuturile sa fie mai scumpe si mai greu de obtinut.

Legea obligatiunilor ipotecare a fost adoptata in 2015, insa in anul urmator a aparut si legea darii in plata, initiata de Daniel Zamfir, senator PNL in acel moment, trecut ulterior la ALDE, impreuna cu avocatul Gheorghe Piperea, implicat in numeroase procese impotriva bancilor, deci direct interesat in discreditarea acestora.

Legea darii in plata permitea oricarui detinator de credit imobiliar sa dea casa bancii si sa scape de datorii, astfel ca s-a taiat si apetitul bancilor nu doar pentru acordarea de credite ipotecare, ci si pentru emiterea de obligatiuni ipotecare, care sunt garantate cu credite ipotecare de buna calitate, adica fara intarzieri mai mari de 15 zile.

Curtea Constitutionala a anulat insa o mare parte din lege, astfel incat darea in plata se poata face acum doar in urma deciziei unei instante de judecata, prin constatarea principiului impreviziunii din Codul Civil, nu la simpla notificare a bancii de catre client, cum permitea initial legea.

Marea problema a legii privind darea in plata a fost insa asa-numitul hazard moral pe care-l stimula, adica posibilitatea ca orice sa poata scapa de credit, indiferent daca poate sau nu sa-l plateasca, doar prin cederea locuintei bancii de la care a obtinut imprumutul.

Cum cele mai multe credite ipotecare au fost luate inainte de criza din 2008, cand preturile caselor au fost umflate, dupa care s-au injumatatit chiar, in multe cazuri, iar in majoritatea situatiilor au scazut substantial, exista riscul ca unii, in special cei care au facut speculatii imobiliare inainte de criza, sa profite de aceasta situatie si sa scape de datoriile la banci.

Insa un credit presupune imprumutarea unei sume de bani, pe care trebuie sa o rambursezi la aceeasi valoare, iar casa pe care o cumperi cu acei bani reprezinta doar o garantie pentru banca, daca nu-ti mai poti achita creditul. In astfel de cazuri, banca poate vinde casa, iar daca pretul obtinut nu acopera valoarea imprumutului, banca poate sa-si recupereze restul datoriei din alte resurse ale datornicului, precum salariul lunar sau alte bunuri detinute.

Pe de alta parte, darea in plata este nefireasca pentru un credit ipotecar, pentru ca, pe de o parte, nicio persoana care si-a cumparat o casa pentru a locui in ea, pentru care a platit un avans si in care a facut investitii, nu ar avea niciun interes sa scape de locuinta, cu exceptia speculatorilor imobiliari, care nu au fost putini inainte de criza.

Oamenii ar fi avut nevoie mai degraba de o lege care sa-i ajute sa-si achite ratele la banca, nu sa scape de locuinta.

De aceea, daca legea darii in plata ar fi fost adoptata in prima forma, probabil ca multe terenuri si case cumparate la preturi ridicate inainte de criza de catre diversi speculatori imobiliari ar fi ajuns in proprietatea bancilor, care ar fi suferit pierderi importante, in timp ce speculatorii ar fi scapat de datorii, iar piata creditarii ar fi fost afectata serios.

In final, insa, Curtea Constitutionala a amendat legea darii in plata, stabilind ca numai judecatorii pot decide, in urma anlizei fiecarui caz in parte, daca clientul unei banci poate scapa de datorii, in cazul in care se dovedeste existenta impreviziunii, conform prevederilor din Codul Civil, adica aparitia unui eveniment ce nu putea fi prevazut in momentul acordarii creditului.

"Numai în condițiile verificării teoriei impreviziunii de către un judecător se poate face distincția între debitorii de bună-credinţă şi cei de reacredinţă, între cei care nu mai pot să plătească şi cei care nu mai vor să plătească”, a decis Curtea Constitutionala.

Impreviziunea trebuie sa fie o situatie exceptionala, precum o calamitate naturala, un accident, o boala sau alte astfel de situatie neprevazute, nu scaderea sau crestera pretului imobilelor, aprecierea sau deprecierea cursului valutar, scaderea sau crestera salariului, la care te poti astepta.

Astfel ca doar in jur de 9.000 de clienti au bancilor au recurs la darea in plata, dintre care putine cazuri de dare in plata au fost acceptate de banci si de instantele de judecata.

Ceea ce i-a nemultumit pe Piperea si Zamfir, care a propus, de unul singur, o noua lege privind darea in plata. Dar nu una care sa tina cont de deciziile Curtii Constitutionale, ci una care sa provoace, din nou, probleme functionarii sistemului bancar si a creditarii ipotecare, sub pretextul populist al protectiei consumatorilor.

Ce modificari s-au adus darii in plata

Noua lege, adoptata astazi de Parlament, datorita votului coalitiei majoritare PSD-ALDE, nefiind insa sustinuta de opozitia PNL-USR (171 de voturi pentru si 97 impotriva), stabileste cazurile in care se indeplineste conditia privind impreviziunea pentru darea in plata, sfindand astfel decizia Curtii Constitutionale, care a stabilit ca doar judecatorii pot decide existenta teoriei impreviziunii, conform Codului Civil, pe baza principiului bunei-credinte.

Prima situatie de impreviziune din noua lege a darii in plata este cresterea cursului de schimb cu 20% fata de momentul contractarii creditului. Argumentul pentru aceasta conditie adus de senatorul Zamfir este insa un sofism. El invoca Directiva europeana 2014/17/UE art.23, alin. 4 privind creditele ipotecare, care spune ca daca rata la credit creste cu mai mult de 20% din cauza cursului de schimb, banca trebuie sa-si avertizeze consumatorul.

Ceea ce a omis sa adauge Zamfir este de ce prevede directiva ca bancile trebuie sa-i avertizeze pe consumatori, in cazul deprecierii cursului cu peste 20%: pentru a le oferi solutii, precum scaderea dobanzii, care sa-i ajute sa-si poata achita ratele la credit, nicidecum pentru a ceda casa bancii si sa scape de datorii. Ceea ce este si normal, pentru ca nimeni de buna credinta nu vrea sa plece din locuinta pe care a cumparat-o, ci sa gaseasca solutii sa o plateasca.

Aceeasi directiva europeana, dar fara a mentiona articolul si prevederele acestuia, este invocata de Zamfir si pentru a doua conditie de impreviziune: cresterea gradului de indatorare cu 20% peste nivelul maxim impus de BNR, adica 20% din venituri la creditele in valuta si 40% la cele in lei.

Insa directiva creditelor ipotecare nu prevede nicaieri darea in plata atunci cand gradul de indatorare al unui detinator de credit ipotecar depaseste un anumit nivel.

A treia conditie privind existenta impreviziunii este cazul in care detinatorul unui credit ipotecar a fost executat silit prin vanzarea locuintei. Ceea ce inseamna ca cei care sunt executati silit pot scapa de datoriile la banca. In acest caz, nici macar nu se poate vorbi de impreviziune, pentru ca executarea silita este in mod clar o situatie prevazuta, posibila si chiar stipulata in contractul de credit.

A patra conditie pentru impreviziune, adoptata initial de Senat, si anume devalorizarea pretului locuintei cu peste 50%, a fost eliminata, fara explicatii, ceea ce arata cat de superficial si neprofesionist se adopta legile in Parlament.

De altfel, impredictibilitatea legislativa este considerata in continuare de banci ca fiind un risc sistemic major, conform sondajului realizat de BNR.

Noua lege mai obliga bancile si pe clientii acestora sa renegocieze contactul de credit, in situatiile de impreviziune, iar “negocierea trebuie sa fie efectiva prin raportare la noua realitate. Adaptarea contractului, pe parcursul executarii sale, la noua realitate intervenita, echivaleaza cu mentinerea unitatii sociale a contractului, mai precis permite executarea in continuare a contractului prin reechilibrarea prestatiilor.”

Noua lege mai prevede ca bancile au obligatia sa dovedeasca in justitie ca detinatorul unui credit nu se afla in situatia de impreviziune.

Motivarea acestui articol este semnata de Daniel Zamfir, dar poarta amprenta avocatului Piperea: “In jurisprudenta CJUE dezechilibrul prestatilor este prezumat in favoarea consumatorilor. Actualmente, situatia este inversa. Totodata, modificarile propuse respecta Decizia Curtii Constitutionale nr. 623/2016, care prevede faptul ca, o data constatata depasirea riscului inerent contractului si survenirea celui supraadaugat, interventia asupra acestuia devine obligatorie si trebuie sa fie efectiva, fie in sensul incetarii, fie in cel al adaptarii la noile sale conditii, ea producand efecte juridice pentru viitor, prestatiile deja executate ramanand castigate contractului.”

L-am intrebat pe seful Alpha Bank, Sergiu Oprescu, cum sunt influentate bancile si creditarea de initiativele legislative invocate in vederea protectiei consumatorilor, precum darea in plata.

“De cate ori introducem constrangeri suplimentare pe piata bancara, vom descoperi ca acestea nu fac altceva decat sa reflecte un pret suplimentar pe care cineva, consumatorul in final, il plateste pentru aceste lucruri”, a rapuns Oprescu, la evenimentul de la BVB unde s-au lansat la tranzactionare obligatiunile ipotecare emise de Alpha Bank, tocmai cu scopul de a gasi o sursa mai ieftina pentru a acorda credite imobiliare cu dobanzi mai mici.

Asadar, pe de o parte bancile se straduie sa aduca surse externe ieftine pentru acordarea de credite ipotecare in tara, in conditii mai bune, in timp ce parlamentari si avocati cu interese fatise in discreditarea bancilor, fac tot ce pot pentru a frana dezvoltarea pietei bancare si financiare, in numele protectiei consumatorilor, dar sfidand directivele europene, precum si deciziile Curtii Constitutionale.

Obligatiunile ipotecare inseamna credite mai ieftine

Obligatiunile ipotecare reprezinta o forma de a veni cu un cost mai mic pentru beneficiarii de credite ipotecare, a declarat Sergiu Oprescu, spune seful Alpha Bank:

“Este un eveniment emotionant pentru Alpha Bank si pentru piata de capital, dar mai ales pentru mine, pentru ca urmaresc acest subiect de foarte multi ani, din 2001, cand Alpha Bank a acordat primul credit ipotecar din Romania. Inca de atunci noi ne gandeam ca va veni si momentul cand finantarea pe termen lung a creditarii ipotecare se va face prin acest instument modern, obligatiunile ipotecare, care asigura aproape o treime din totalul creditarii ipotecare in Europa. Este un instrument de traditie in Europa, foarte utilizat in unele tari, precum Danemarca, unde toate creditele ipotecare sunt finantate prin aceste obligatiuni. Romania intra astfel in randul tarilor europene care-si acopera creditele ipotecare printr-un astfel de instrument.

Suntem fericiti ca am listat obligatiunile ipotecare la bursele din Luxemburg si Romania, acesta fiind cel de-al doilea obiectiv al nostru, de a introduce pe piata de capital din Romania cat mai multe instrumente financiare cu care noi de fapt accesam economisire externa si o aducem in tara, pentru a putea fi plasata in conditii bune aici.

Cooperam foarte bine cu piata de capital din Romania, se vede aceasta simbioza pe care noi am presupus-o intotdeauna, si pe care unii au criticat-o, dar pe care noi, atat cei din piata bancara, cat si din piata de capital, o afirmam cu tarie, si anume ca la confluenta dintre piata bancara si cea de capital, clientul este cel care beneficiaza pe termen lung.

Aceasta este forma normala si corecta de a veni cu un cost tot mai mic catre client, pentru ca astfel putem atrage bani pe termen lung pe care sa-i plasam in Romania, tot pe termen lung, in credite ipotecare.

Multumesc colaboratorilor Alpha Finance si Barclays care ne-au consiliat, pentru ca a fost un exercitiu extrem de lung, intrucat a fost de fapt un exercitiu de deschidere de piata, nu de o simpla tranzactie, de a introduce aceasta piata in universul pietelor care fac emisiuni de obligatiuni ipotecare. Multumesc si echipei de consultanti juridici reprezentati de Daniel Badea, cu care avem o istorie extrem de lunga si care este si cel care sta la originea rescrierii si reancorarii intr-o realitate europeana a cadrului legislativ pentru emisiunea de obligatiuni ipotecare. Echipa lui ne-a ajutat ca in urma cu 3-4 ani sa reluam subiectul legislatiei de obligatiuni ipotecare si sa convingem autoritatile, intr-un interval de doi ani, sa rescriem legea intr-o maniera ca sa fie acceptabila pentru investitorii straini. Ceea ce s-a intamplat cu mare succes, intrucat cadrul legislativ roman a fost apreciat de investitori, asa incat aceasta emisiune a testat, de fapt, atat cadrul legislativ cat si apetitul pentru aceste instrumente.”

Obligatiunile Alpha Bank au obtinut un rating mai bun decat cel de tara

Sergiu Oprescu a explicat de ce obligatiunile Alpha Bank au obtinut un rating mai bun decat cel de tara si ce beneficii aduc:

“O astfel de emisiune trebuie sa tina cont de realitati, astfel ca atat noi cat si agentiile de rating si investitorii am facut o evaluare a cadrului legislativ in primul rand, a pietei creditelor ipotecare din Romania, al emitentului, iar in final se acorda un rating al emisiunii.

Noi am obtinut un rating de la Moodys cu un prag peste cel suveran, de tara. Ceea ce arata ca din punct de vedere al emisiunii, aceasta este perceputa de investitori ca fiind de un risc mai mic. Ca atare acceseaza niste economisiri sau fonduri investitionale externe la un pret bun, foarte bun pentru piata din Romania si pentru a finanta creditarea ipotecara. In plus, realizeaza eliminarea riscului de diferenta de maturitate intre resurse si finantari. Noi avem o creditare ipotecara pe teren lung, de 25-30 de ani, finantata preponderent cu depozite pe termen scurt, ceea ce din punct de vedere al mecanicii administrarii activelor si pasivelor nu e o situatie de doritin oricare economie. In mod normal, ai vrea sa poti sa finantezi active pe termen lung cu pasive pe termen lung.

Acest instrument iti permite pentru prima oara sa ai pasive pe termen lung, de 5 ani, direct indexate la activul reprezentat de creditele ipotecare, si sa elimini o parte din riscul diferentei de maturitati.”

Impactul initiativelor legislative precum darea in plata

Intrebat ce impact au initiativele legislative care afecteaza piata bancara, precum legea privind darea in plata, seful Alpha Bank a raspuns:

“In masura in care ligislatia introduce niste constrangeri suplimentare, toate acestea se vor reflecta in pret si vor fi evaluate ca atare...exista posibilitatea ca piata sa fie afectata daca vom face transpuneri de cadru legislativ astfel incat sa cream rigiditati suplimentare in piata bancara, ceea ce s-a mai intamplat, in cazul directivei creditelor ipotecare, cand au fost introduse cateva aspecte care au creat perturbatii si care nu existau la nivel european sau care erau lasate la nivelul autoritatilor locale pentru implementare. De cate ori introducem astefel de constrangeri suplimentare, vom descoperi ca nu fac altceva decat sa reflecte un pret suplimentar pe care cineva, consumatorul in final, il plateste pentru aceste lucruri.”

Legea obligatiunilor ipotecare, apreciata de investitori

Legea obligatiunilor ipotecare este aliniata directiei europene si apreciata de investitori, a precizat Sergiu Oprescu:

“Directiva obligatiunilor ipotecare la nivel euopean a fost negociata si inchisa ca dosar in timpul mandatului Romaniei la presedintia Consiliului Europei, probabil ca va intra in vigoare in septembrie-octombrie, deci noi suntem extrem de bine pusi la punct cu ceea ce se va intampla cu transpunerea acestei directive in legislatiile nationale. Faptul ca noi am avut implementata relativ curand legea obligatiunilor ipotecare, in 2016, dupa aparitia Ghidului EBA privind obligatiunile ipotecare, ne permite sa spunem ca Romania are astazi una dintre cele mai aliniate legislatii la cadrul cadrul noii directive europene. Ceea ce inseamna ca nivelul de ajustare prin transpunerea directivei va fi minimal.

Totusi, ca sa fiu foarte corect, una este nivelul de cunostinte teoretice pe care noi le-am capatat intre timp ca sa reformam cadrul juridic si sa permitem astfel de emisiuini, si alta este nivelul de intelegere practica a subiectului capatat astazi, dupa ce am pus in practica emisiunea. Pentru ca ne-am lovit de foarte multe probleme practice care la prima vederea pareau de detaliu si pe care a trebuit sa le luam in calcul la fiecare pas. Cel mai mult am invatat din discutiile cu investitorii.

Exista un nivel de cunostinte la nivelul echipei de consultanta pe care am format-o, care poate sa reprezinte un foarte bun element de feek-back pentru autoritatile romane cand vor face transpunerea directivei europene, pentru ca vom sti sa eliminam acele puncte de nealiniere astfel incat sa imbunatatim pretul pe care pe care orice emitent l-ar putea obtine printr-o astfel de emisiune.

Logica pe care vrem sa o avem cu totii este de a scadea costul cu care putem accesa economisire externa prin instrumente de acest tip, pentru ca de fapt o scadere a costului de intrare reprezinta in final o scadere a costului la iesire, cand dai mai departe credite. “

Seful Alpha Bank a mai precizat ca banca este interesata si de obligatiuni ipotecare green, dar pentru emiterea carora este nevoie si de un portofoliu de credite ipotecare green, Alpha Bank fiind una dintre primele banci active pe acest segment.