Judecatorii au inceput sa aplice explicatiile Curtii Constitutionale referitoare la modul in care trebuie judecate procesele dintre banci si clienti pe baza Legii 77/2016 privind darea in plata a locuintelor ipotecate in vederea anularii datoriilor.

Astfel, pe baza celor aproximativ 100 de dosare aflate pe rolul instantelor din toata tara studiate de Bancherul.ro, dintre care s-au pronuntat deja 18 decizii in favoarea bancilor si doar 10 aprobari de dare in plata, se pot desprinde trei practici ale judecatorilor:

1. Unii judecatori inca admit cererile avocatilor bancilor de sesizare a Curtii Constitutionale cu privire la diverse articole ale legii darii in plata, cu toate ca aceasta a facut deja clarificarile necesare.

2. In unele cazuri, judecatorii au suspendat procesele in vederea intelegerii amiabile, o renegociere intre clienti si banci, pentru a se ajunge la o solutie de compromis.

3. In cele mai multe dosare, judecatorii au inceput sa puna in practica explicatiile Curtii Constitutionale cu privire la modul in care trebuie aplicata legea, si anume prin constatarea impreviziunii. In acest sens, ei accepta cererile bancilor cu privire la interogatoriul clientilor, acestia fiind obligati, in acelasi timp, sa aduca actele prin care sa dovedeasca impreviziunea, si anume nivelul veniturilor, a cursului valutar si a valorii locuintelor, din momentul obtinerii creditului pana in prezent, pentru a se constata evolutia acestora si implicit dezechilibrul (povara) aparut in contractul de credit.

4. In alte cazuri clare, judecatorii nu mai trebuie sa aplice impreviziunea, astfel ca fie dau dreptate clientilor, fie bancilor sau firmelor de recuperare creante. Este vorba de situatiile in care legea nu se poate aplica, precum in cazul creditelor garantate cu alte tipuri de imobile decat locuintele, cum ar fi terenurile.

5. De asemenea, exista mai multe decizii ale instantelor prin care s-au anulat datoriile clientilor aflati in faza de executare silita, fara a se demonstra existenta impreviziunii. Potrivit deciziei Curtii Constitutionale, legea darii in plata nu se poate aplica in cazurile in care locuinta a fost deja vanduta de catre banca, in cadrul procedurii de executare silita.

Sa vedem acum cateva exemple concrete privind modul in care se judeca procesele in care trebuie dovedita impreviziunea:

Iata decizia unei instante de judecata:

“Repune cauza pe rol şi stabileşte termen pentru judecarea cauzei la data de 22.02.2017, pentru administrare de probe, pentru verificarea condiţiilor referitoare la existenţa impreviziunii şi a celor prevăzute de art. 4 din Legea nr. 77/2016 şi pentru când se citează contestatoarea banca x iar intimatul Popescu se citează cu menţiunea de a preciza evenimentul excepţional şi neprevăzut care îi face excesiv de oneroasă executarea obligaţiei sale de restituire a creditului şi de care se prevalează în prezentul litigiu, precum şi de a depune la dosar dovada venitului net lunar avut la data contractării creditului, 04.08.2008, dovada venitului net lunar actual, graficul cu ratele de rambursare ale creditului, rata lunară pe care intimatul trebuie să o plătească, dovada proprietăţilor imobiliare pe care le deţine, dovada cursului valutar pentru CHF şi EURO la data contractării creditului şi la data notificării, cazierul judiciar.”

Solutia data de alt judecator:

“Pune în vedere apărătorului intimatei să precizeze în scris care sunt în concret cazurile de impreviziune intervenite în ceea ce o priveşte, să detalieze îndeplinirea condiţiilor de impreviziune. Pune în vedere apărătorilor părţilor să precizeze dacă după notificare s-a încercat renegocierea contractului şi care a fost rezultatul acestora. Se vor emite adrese către ANAF şi Primăria -Direţcia Taxe şi Impozite Locale pentru comunicare relaţii instanţei.”

Decizia altei instante:

"Solutia pe scurt: Încuviinţează ambelor părţi proba cu înscrisurile existente la dosarul cauzei, considerându-le a fi pertinente, concludente şi utile soluţionării cauzei de faţă. Încuviinţează creditoarei proba cu interogatoriul debitorului. Stabileşte în sarcina creditoarei obligaţia de a se prezenta la următorul termen de judecată cu interogatoriul ce urmează a fi administrat debitorului (limitând numărul întrebărilor la maxim 10), sub sancţiunea, în caz contrar, a decăderii, conform art.185 alin.1 C.pr.civ., urmând a fi citată creditoarea în acest sens. Stabileşte în sarcina debitorului obligaţia de a se prezenta personal la interogatoriu, cu consecinţa aplicării, în caz de neprezentare, a sancţiunii prevăzute de art.358 alin.1 C.pr.civ., în conformitate cu care dacă partea nu se prezintă, fără motive temeinice, la interogatoriu, instanţa poate socoti aceste împrejurări ca o mărturisire deplină ori numai ca un început de dovadă în folosul aceluia care a propus interogatoriul, urmând a fi citat debitorul în acest sens. Încuviinţează creditoarei proba cu expertiză tehnică judiciară în construcţii – evaluarea proprietăţii imobiliare, având ca obiective: - stabilirea valorii de circulaţie a imobilului care face obiectul notificării debitorilor privind darea în plată, urmând a fi ataşate sursele folosite în demersul de evaluare; - stabilirea dacă imobilul se află în aceeaşi stare (valoare, destinaţie) precum la momentul constituirii garanţiei în privinţa acestuia (şi anume, în 19.03.2008). Numeşte expert, prin tragere la sorţi, pe d-nul expert x - Constructii civile, industriale si agricole, Evaluarea proprietatii imobiliare. Stabileşte onorariul provizoriu al expertului în cuantum de 900 lei, în sarcina creditoarei, care urmează să depună dovada achitării acestui onorariu provizoriu, în termen de 5 zile de la comunicare, sub sancţiunea decăderii, conform dispoziţiilor art.331 alin.3 coroborat cu art.185 alin.1 C.pr.civ., tot în termen de 5 zile de la comunicare, creditoarea având posibilitatea de a formula cerere de acordare a ajutorului public judiciar, sub sancţiunea decăderii din acest drept, conform art.185 alin.1 C.pr.civ., urmând a fi citată creditoarea în acest sens. Se emite adresă către d-nul expert, cu menţiunea de a depune raportul de expertiză cu cel puţin 10 zile înaintea termenului de judecată acordat, în exemplare suficiente pentru instanţă şi părţi, alături de dovezile privind convocarea părţilor. Se emite adresă către Biroul Local de Expertiză Judiciare Tehnice şi Contabile, cu menţiunea că s-a numit expert tehnic specializarea construcţii civile, industriale si agricole, evaluarea proprietăţii imobiliare, numitul x, şi cuantumul onorariilor provizorii încuviinţate. Se emit, la propunerea creditoarei, adrese către Primăria x – Direcţia Impozite şi Taxe Locale, cu menţiunea de a depune la dosarul cauzei, înaintea termenului de judecată acordat, situaţia privind bunurile mobile/imobile impozabile cu care figurează sau a figurat numitul x, de la data de 19.03.2008, la zi, către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, cu menţiunea de a depune la dosarul cauzei, înaintea termenului de judecată acordat, extras de carte funciară (dacă există) pentru imobilul în cauză, către Inspectoratul Teritorial de Muncă, cu menţiunea de a depune la dosarul cauzei, înaintea termenului de judecată acordat, un extras REVISAL, în ceea ce îl priveşte pe numitul x, din care să rezulte istoricul angajărilor persoanei anterior arătate, de la data de 19.03.2008, la zi, respectiv către Agenţia Naţională de Administrare Fiscală, cu mentiunea de a indica, anterior următorului termen de judecată, lista unităţilor bancare unde figurează sau a figurat cu conturi deschise sau închise numitul x, de la data de 19.03.2008, la zi, precum şi istoricul veniturilor impozabile (atât din salarii, cât şi din alte tipuri de activităţi) ale numitului x, de la data de 19.03.2008, la zi.”

Solutia altui judecator:

“Solutia pe scurt: Încuviinţează pentru părţi proba cu înscrisuri şi cu interogatoriul reciproc. Încuviinţează pentru reclamanţi proba cu martorii x y. Pune în vedere pârâtei să asigure depunerea/existenţa la dosar a următoarelor precizări şi înscrisuri: - punctul de vedere cu privire la existenţa/inexistenţa impreviziunii şi propuneri de adaptare a contractului; - modalitatea executării obligaţiilor contractuale de către pârâţi de la încheierea contractului şi până la momentul notificării, respectiv, dacă au existat întârzieri la plata ratelor şi/sau cereri de renegociere a contractului; - proporţia în care au fost achitate ratele datorate, respectiv cât a mai rămas de achitat din credit; - să indice dacă s-a declarat scadenţa anticipată şi dacă există o executare silită demarată; - să precizeze valoarea imobilului la momentul încheierii contractului de credit(în ipoteza în care a fost întocmit un raport de evaluare a imobilului la acel moment să îl depună la dosar) şi valoarea pe care o are imobilul în prezent, cu depunerea de înscrisuri justificative; Pune în vedere reclamanţilor să asigure depunerea/existenţa la dosar a următoarelor precizări şi înscrisuri: - punctul de vedere cu privire la existenţa/inexistenţa impreviziunii şi propuneri de adaptare a contractului; - extras de carte funciară actual cu privire la imobilul care face obiectul notificării de dare în plată; - cazierul judiciar; - destinaţia sumelor contractate; - să depună relaţii/înscrisuri în legătură cu imobilele aflate/avute în proprietate sau folosinţă începând cu data încheierii convenţiei de credit şi până în prezent, precum şi certificat fiscal emis de DITL din care să rezulte informaţii privind bunurile impozabile cu care figurează în evidenţele fiscale; - să depună precizări, adeverinţă emisă de AFP , alte înscrisuri privitoare la veniturile realizate de la momentul încheierii contractului de credit şi până în prezent şi să justifice evoluţia veniturilor în această perioadă; - să indice dacă deţine/n alte sume de bani, în afară de veniturile curente (de exemplu, depozite bancare, moşteniri); - să depună adeverinţă eliberată de Asociaţia de Proprietari, dacă este cazul, din care să rezulte destinaţia imobilului în intervalul de timp cuprins între momentul încheierii contractului de credit şi până în prezent, respectiv dacă pârâta a locuit efectiv şi neîntrerupt în imobil; - să indice care este domiciliul legal şi domiciliul în fapt, în cazul în care acesta din urmă nu coincide cu cel legal; - să precizeze dacă de la momentul încheierii contractului de credit/ipotecă a adus modificări imobilului notificat a fi dat în plată iar, în caz afirmativ să arate în ce constau acestea şi să depună înscrisuri doveditoare privind obţinerea tuturor avizelor şi autorizaţiilor prevăzute de lege pentru realizarea lor; - să precizeze dacă deţin/e cartea tehnică a construcţiei, şi în caz afirmativ să o depună la dosar în fotocopie certificată; - să depună certificatul de atestare fiscală eliberat de organul fiscal local, conform art. 159 din Codul de procedură fiscală; - să depună o copie certificată a certificatului de performanţă energetică prevăzut de art. 18 din Legea nr. 372/2005 privind performanţa energetică a clădirii; - să depună adeverinţă eliberată de Asociaţia de proprietari, dacă este cazul, din care să rezulte existenţa/inexistenţa unor restante la achitarea sumelor datorate Asociaţiei de proprietari în temeiul Legii nr. 230/2007; - să indice (şi să depună înscrisuri justificative ale răspunsului) dacă înregistrează restanţe în achitarea contravalorii serviciilor prestate de furnizorii de utilităţi pentru imobilul notificat a fi dat în plată (de exemplu, salubritate, gaze, apă); - să precizeze care a fost valoarea imobilului la momentul încheierii contractului de credit/ipotecă şi care este valoarea pe care o are imobilul în prezent şi să depună înscrisuri justificative; - să indice dacă imobilul este/a fost sediul social al unei societăţi comerciale; - să indice dacă a/au încheiat vreun contract de închiriere sau de comodat cu privire la imobilul în cauză; - să indice care este debitul rămas de achitat, respectiv cât % din valoarea contractului de credit a fost achitată; - să indice dacă s-au înregistrat restanţe la plata ratelor, vechimea acestor întârzieri, dacă s-a declarat scadenţa anticipată; dacă există o executare silită demarată; - să indice şi să depună înscrisuri, în situaţia în care există, referitoare la existenţa unor negocieri purtate între părţi legate de pretinsa situaţie a debitorilor şi reechilibrarea riscurilor contractului; Încuviinţează solicitarea pârâtei de obţine a relaţiilor posibil a fi deţinute de ANAF, respectiv DITL relativ la starea financiară şi bunurile pârâţilor, începând cu data încheierii convenţiei de credit (mai 2008) şi până în prezent. Pune în vedere pârâtei să se adreseze acestor instituţii, anexând adreselor un certificat de grefă şi o copie legalizată a prezentei încheieri, solicitând transmiterea la dosarul cauzei a relaţiilor, sub sancţiunea decăderii. Pune în vedere reclamanţilor să depună interogatoriul propus, de urgenţă, cel târziu la termenul administrativ din data de 09 martie 2017, C19 administrativ, sub sancţiunea decăderii. Pune în vedere pârâtei să prezinte la termenul de judecată interogatoriul propus, sub sancţiunea decăderii. Pune în vedere reclamanţilor să se prezinte personal la termenul de judecată din data de 27.03.2017 pentru a răspunde personal la interogatoriu, sub sancţiunea prevăzută de art. 358, Cod de procedură civilă, respectiv: ,, „Dacă partea, fără motive temeinice, refuză să răspundă la interogatoriu sau nu se înfăţişează, instanţa poate socoti aceste împrejurări ca o mărturisire deplină ori numai ca un început de dovadă în folosul aceluia care a propus interogatoriul”. Pune în vedere reclamanţilor să asigure prezenţa martorilor propuşi la termenul de judecată, iar, în caz de imposibilitate de prezentare să indice domiciliul acestora, cel târziu la termenul de judecată, sub sancţiunea decăderii. “